Verbraucherschutz: Eigenvertriebsplattform für Immobilien-Crowdinvesting verboten
Immobilien-Crowdinvesting über Internetplattformen wird als Anlage- und Finanzierungsform immer interessanter. Dabei können Verbraucher oft mit Beträgen ab 100 Euro in Immobilienprojekte investieren. Für Projektentwickler ist das eine sehr interessante Finanzierungsmöglichkeit, weil sie Geldmittel für ihre Projekte bequem über eine Internetplattform einwerben und so ihr Eigenkapital für die Projektfinanzierung optimieren können.
Die Internetplattformen sind aus Verbraucherschutzgründen streng reguliert und die Produkte unterliegen der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Der Betreiber einer Crowdinvesting-Plattform muss neutral sein, damit er seine Vermittlerrolle und die Interessenwahrung für die Anleger ausüben kann. Er darf nicht das Vertriebsvehikel eines Emittenten sein.
Bereits im letzten Jahr hatten wir für unsere Mandantin, die Bergfürst AG, ein Verbot gegen eine solche Plattform erwirkt (OLG Frankfurt, Urt. v. 19.5.2022, Az. 6 U 251/21, rechtskräftig, zur Pressemitteilung). Auf der damals beanstandeten „hauseigenen“ Plattform eines Projektentwicklers wurden ausschließlich dessen Vermögensanlagen angeboten. Das ist der zentrale Unterschied zu klassischen Crowdinvesting-Plattformen, auf denen viele Projektentwickler Vermögenanlagen zu ihren Bauprojekten anbieten.
Daraufhin hatte die Plattform ihr Geschäftsmodell angepasst. Sie hatte z.B. die Erlaubnis von § 34f GewO auf einen vertraglich gebundenen Vermittler im Sinne des § 3 Abs. 2 WpIG umgestellt. Weiterhin wurden auf der so betriebenen Plattform aber ausschließlich Emissionen von einem einzigen Projektentwickler angeboten. Der Plattformbetreiber nutzte zudem die Marke und das Unternehmenskennzeichen des Projektentwicklers, dem auch die Domain gehörte. Das LG Frankfurt erteilte diesem Umgehungsversuch eine klare Absage. Es sah auch in dieser Ausgestaltung eine unzulässige Interessenverflechtung nach § 2a Abs. 5 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) und untersagte der Plattform den Betrieb (Urt. v. 13.12.2023, Az. 2-06 O 7/23, nicht rechtskräftig): „Die Beklagte ist auch in der vorliegenden Konstellation als Vertriebsvehikel der Emittentin anzusehen.“
Rechtsanwalt Dr. Johannes Gräbig: „Das ist das Aus für White-Label-Plattformen, die auf einen Projektentwickler angepasst sind und auf denen ausschließlich dessen Vermögensanlagen angeboten werden. Die Frankfurter Gerichte haben erneut im Sinne des Verbraucherschutzes entschieden. Das Urteil hat eine weitreichende Bedeutung für die gesamte Branche, da zahlreiche Plattformen nach diesem Modell betrieben werden. Projektentwickler sollten genau prüfen, ob sie sich auf solche regulativen Abenteuer einlassen wollen, nachdem nun auch dieser Umgehungsversuch verboten wurde. Im schlimmsten Fall droht die Rückabwicklung des eingeworbenen Kapitals durch die BaFin.“